AFG - стратегия, доходность, надёжность

ИПОТЕКА… ВЗЯТЬ НЕЛЬЗЯ ПРЕУСПЕТЬ (выбирай сам, что лучше для тебя)


Автор статьи : Григорий Селищев


Добрый день!

В специфике своей работы независимого финансового советника мне очень много приходится работать с устаревшими и, даже, неправильными установками на жизнь. Об одной из них и хочу рассказать сегодня в свете комментируемой ниже статьи. Эта установка называется «взять кредит любой ценой».

Если ты уже прочитал статью "Почему молодые люди не хотят покупать квартиры-машины" – отлично! Если нет – сделай это и возвращайся к моему повествованию.

Итак, мне попадаются люди разных возрастов, достатка, образования и т.п., которые просто убеждены, что им непременно для счастья нужен кредит на машину или недвижимость.

Опишу оба этих желания ввязаться в кредитную кабалу. Сразу оговорюсь, что сам я себя отношу к категории людей, упомянутых автором, как нежелающих покупать квартиры-машины, особенно в кредит. При этом, если это нужно для бизнеса, я готов использовать кредитное плечо для, того чтобы заработать на недвижимости и знаю, как это делать успешно.

Несмотря на то, что у меня был период, когда за четыре года у меня сменилось пять автомобилей и меня могут обвинить в отхождении от указанной выше установки, я и именно сейчас говорю, что более подобных частых смен авто в моей жизни не планируется. А менял я автомобили только по причине регулярного роста моей семьи. За эти годы я успел обзавестись не только супругой и тремя детьми, а ещё и тёщей. Поэтому смена автомобилей происходила именно по причине прироста моего семейства. И сейчас мне вполне хватает внедорожника с тремя рядами сидений, куда вполне помещаются и три детских автокресла и коляска с самокатами и, даже, тёща.  А так как прирост семьи мы с супругой пока приостановили, то и к микроавтобусам пока также не присматриваемся.  Что же касается квартиры, то она по сути нужна моей семье только для того, чтобы быть где-то прописанными (для разных целей), не более того. Кстати для большинства вещей сейчас достаточно временной регистрации. Поверьте, опыт в этом у меня большой.

А взгляды мои на отсутствие необходимости владения собственной квартирой сменились, в силу большого количества причин, в том числе так хорошо описанных в цитируемой мной статье. Но, кроме описанных причин, есть и еще одна самая главная - я знаю, как эффективно использовать капитал, эквивалентный стоимости квартиры или дома, в которых я живу. Проще говоря, лучше я буду инвестировать 15-20 миллионов рублей наличных (а еще лучше их эквивалент в валюте) и зарабатывать на них больше денег. При этом я буду платить меньше за съем лучшей квартиры для моей семьи в лучшем районе с лучшим расположением, чем куплю эту лучшую квартиру. Тем более я не стану подписываться на ипотеку и кормить банк в течение 20-30 лет, отдав две-три стоимости квартиры. В случае, если я сам инвестирую, снимая недвижимость, я буду иметь возможность в любой момент переехать туда, где будет лучше моей семье. При этом за те же 20-30 лет я наоборот приумножу свои миллионы в несколько раз, даже при консервативном инвестировании. Простая табличка в экселе это доказывает, лучше всяких слов.

Но, у большинства людей эмоции, при принятии решений о покупке квартиры или машины в кредит, перевешивают здравый смысл. Приведу несколько типичных случаев из моей практики.

Начну с самого простого. Женщина, которой через пятнадцать лет выходить на пенсию имеет накопления почти достаточные для первого взноса на ипотеку за однокомнатную квартиру. Ипотеку она хочет оформить для покупки квартиры для сына, который работает программистом на нескольких работах. Сын единственный ребёнок, мужа нет, и она хочет, как мать, обеспечить его жильём. Так сказать, выполнить свой материнский долг. Но сын не работает нигде официально и поэтому она оформляет ипотеку только на себя, без поручителя. При этом она также хочет создать себе рентный капитал. То есть, накопить сумму денег, которая позволит ей после выхода на пенсию достойно жить на проценты с этого капитала. Что касается её цели выхода на пенсию с достойным уровнем ренты, то эту цель она бы достигла (были подобраны решения, которые в её случае наиболее подходят). Что произойдёт, если она всё-таки купит ему квартиру и будет за неё платить? Она своей цели не достигнет и единственной надеждой на достойную старость будет помощь сына. Хорошо, если именно так и будет. Но я бы на это полагаться не стал. Однако, что она никак наотрез не хочет понимать – это, что  такой профессии, как программист привязка к одному месту скорее минус, чем плюс. К тому же он уже обручён и скорее всего в ближайшее время будут дети, а значит и квартиру менять придётся. Продать квартиру в ипотеке конечно можно, но продать выгодно, почти невозможно. А значит, нужно будет снова собирать деньги на первоначальный взнос на квартиру, оформлять этой женщине на себя ипотеку, снова переносить сроки начала формирования рентного капитала. А если будет второй ребёнок или переезд сына в другой регион? Что будет, если с единственным сыном что-то случится или просто испортятся отношения? Понятно, что ничего хорошего… В общем, вероятность достижения цели – достойно жить,получая ренту, на пенсии –стремиться к нулю.  На месте сына, правильнее было бы продолжить снимать текущее жилье и увеличивать свой доход вместе с будущей супругой, при этом инвестировать деньги и копить на покупку собственного жилья, если уж так и хочется владеть чем-то. При этом ни качество жизни сына не снижается, ни риски остаться в бедности на старости у его матери не возникают. Надеюсь мне удастся помочь этой семье. Сейчас мы над этим плотно работаем.

Другой случай – про серийных ипотечников. Семья с двумя детьми. Работает только отец. Семья обратилась за помощью сформировать рентный капитал через 20 лет. При этом на семье висит ипотека, которую они взяли в декабре 2014 года на пике цен на недвижимость в Москве. Они брали указанный ипотечный кредит под процентную ставку 16,5 % годовых. На данный момент у них уже была одна ипотека, которую они брали в 2008 году также на пике цен до момента начала кризиса 2008 года. Тогда они купили квартиру за эквивалент 500 000 $. Сейчас эта квартира стоит в эквиваленте 150 000$. Можете сами посчитать сколько они потеряли… Вырастут ли когда-нибудь цены до уровня прежних цен в валюте? Есть кто-нибудь, кто может аргументировано это доказать? Отмечу, что за три года семья расплатилась с первой ипотекой, направляя на платежи весь денежный поток и во всём себе отказывая. Стоило ли так убиваться, чтобы потерять в три с лишним раза стоимость своих инвестиций? И это оценка потери только в стоимости покупки. С учётом выплаченных процентов потери ещё больше. Что касается потери качества жизни за эти три года, то это вообще сложно оценить… Так зачем же они опять ввязались во вторую квартиру по ипотечной схеме? Во-первых, оба супруга в своё время росли не в своих квартирах – провели всё своё детство в ведомственном жилье, пока не выпорхнули из гнезда. Отсюда у них был принцип, что их дети должны расти в собственном жилье. Во-вторых, с рождением второго ребенка, они поняли, что их уже не устраивает их жилье и нужно что-то большее. В-третьих, войти во второй раз в ипотеку их мотивировал кризис 2014 года – нужно было срочно пристраивать накопления, и они не придумали лучшего способа. Что же теперь? Они брали квартиру в ипотеку на вторичном рынке и хотели в ней делать ремонт. Сейчас денег на ремонт они уже не могут взять в потребительский кредит. Поэтому они решили отказаться от новой квартиры. Выставили её на продажу. Но даже с дисконтом в 25% от цены покупки её никто не берёт. При этом сумма платежа по ипотеке ежемесячно составляет 150 000 руб., из которых порядка 125 000 руб. это проценты. Конечно, они её сдали, пока квартира выставлена на продажу. Но, т.к. квартира показывается потенциальным покупателям, то сдать они её смогли только за 30 000 руб. Вот и получается, что пользоваться новой квартирой не могут, платят огромнейшие выплаты по процентам, досрочно погасить не могут из текущего заработка, продать даже с убытком в 25% тоже не могут. А стоимость сдачи квартиры у них в пять раз меньше, чем ипотечный платёж.  Про то, чтобы изыскать инвестиционный резерв для формирования рентного капитала, речи сейчас не может быть.  Тем не менее и здесь есть варианты решения, которые, мне как независимому финансовому советнику удалось подобрать. Поэтому до конца года нам удастся закрыть вопрос с ипотекой и начать создавать рентный капитал. Кроме того, т.к. муж единственный кормилец, мы также успешно решаем задачу создания финансовой защиты семьи.

Третий случай – типичный пример сотрудников банка, которые загипнотизированы идей взять в банке, в котором они работают, ипотечный кредит на специальных условиях. Молодожены обратились с вопросом создания накоплений на собственную квартиру и программы страховой защиты, а также инвестиций со свойствами страховой защиты капитала (так называемый английский метод инвестирования). Клиенты неплохо разбирались в страховых продуктах и понимали, чего они хотят в плане долгосрочных накоплений. Всё у них достигалось бы по данным финансового моделирования: и цель по созданию капитала для покупки квартиры, и цель по страховой защите и цель по раннему выходу на статус рантье (в 50 лет). Однако, под влиянием родственников (старшего поколения) они резко переиграли свои планы и приняли решение отказаться от страховой защиты и от раннего формирования рентного капитала. Они решили брать ипотеку…. При этом финансовая модель чётко показала, что у них не только не хватает накоплений на первоначальный взнос и ремонт, но и ипотечный платёж будет в два раза больше, чем их текущее положительное сальдо доходов над расходами. Конечно, каждый имеет право хотеть иметь своё жилье, но жертвовать своими долгосрочными целями в угоду сиюминутному внушению других людей  (пусть это будут даже собственные родители) – это безответственно. Конечно, у старшего поколения идея иметь собственную квартиру или, как описано в примере выше, оставить своим детям после себя недвижимость носит глубоко укоренившийся характер на уровне подсознания и базовых эмоций (страха не иметь своего угла). Но в наше время обременять себя наличием обязательной собственной квартиры, уже не только значит жить прошлыми идеями, но и вредить себе ограничениями, связанными с владением недвижимости. Не буду здесь затрагивать текущие и грядущие изменения в налоговом законодательстве, которые всё более делают невыгодным владение собственным жильём. Тем более приобретать его в ипотеку. Это большая тема для отдельной статьи.

В общем, молодые люди ушли думать. Надеюсь, что они еще вернутся и я им смогу помочь реализовать их финансовые цели, не ввязываясь в ипотечную кабалу, как это сделали молодожены из следующего моего примера.

Итак, четвёртый случай – самый запущенный. Здесь тоже молодожены. Тоже страстно желали иметь свою квартиру и воспитывать там своих детей. Правда, денег у них хватило только на однокомнатную квартиру. Понятно, что и одного ребёнка, по нынешним стандартам жизни, в однокомнатной квартире никто не хочет воспитывать. Но, на двухкомнатную квартиру они не могли собрать первого взноса. Ко мне они пришли, для поиска выхода из кризисной ситуации. Они также, как и во втором примере, купили квартиру на пике цен под огромный процент в конце 2014 года (хорошо, что у них была не валютная ипотека – такие тоже случаи встречаются). Брали квартиру с черновой отделкой в новостройке и рассчитывали постепенно делать там ремонт. Т.к. они до этого жили в съёмной квартире, то у них были только личные вещи и некоторая посуда и мелкая бытовая техника. Чтобы не переплачивать за одновременный съем квартиры они решили сразу переехать и начать жить в новой квартире, параллельно делая там ремонт. Вот они переехали… К ним практически сразу пришло осознание нескольких принципиальных ошибок. Во-первых, они сильно переплатили за квартиру и сейчас в этом же доме застройщик предлагает такие же квартиры на 20% дешевле. Квартиры от собственников такой же или аналогичной площади бывают выставляются и на 25-30 % дешевле цены, которую заплатили молодожены. Во-вторых, цены на арендную недвижимость сильно упали, и они могли бы спокойно откладывать на квартиру с большей стоимостью и лучшего качества, даже снимая квартиру. Если бы они еще и использовали современные эффективные инструменты накопления, которые предлагаю я, то еще быстрее бы достигли своей цели. В-третьих, один из молодоженов сменил место работы в начале 2015 года и теперь их нынешнее место жительства для него крайне неудобно. Сейчас он добирается на работу минимум полтора часа. В-четвёртых, оказалось совершенно затруднительно делать ремонт и жить в квартире одновременно, если это однокомнатная квартира, где всего по одному (спальня, кухня, туалет и ванная комната). И, наконец, в-пятых, самое главное, что они осознали, что ипотека будет тянут у них деньги еще тридцать лет и они переплатят огромную сумму за то, что для них должно было быть временным решением (т.к. место уже не устраивает и с ребёнком они там жить долго вряд ли смогут). Сейчас они все свои деньги направляют на погашение ипотеки. У них нет там мебели – все вещи стоят в коробках. Единственное, что там есть это мойка на кухне и унитаз. Спят они на межкомнатных дверях, которые сняли с петель в ванной и туалете. Понимаю, что звучит дико. Сам не верил, пока они не показали фото на телефоне. Конечно, при этом они себе ничего не покупают. Они забыли, когда последний раз выходили в люди или позволяли себе какие-нибудь развлечения. Самое удручающее, что они на ближайшие годы решили не заводить ребенка. А им обоим уже за 30 лет…   Но, как раз этим молодоженам мне удалось решить их вопрос. Безусловно, потребовалась не одна встреча для работы с их деструктивными убеждениями.  Сейчас они уже существенно повысили качество жизни и даже подумывают завести ребёнка.

Что касается машин в кредит – тут всё просто. Тут, как и в случае с ипотекой, также очень помогает простая табличка в экселе, которая расставляет всё на свои места и люди довольно быстро понимают, что для них эффективнее – кредит или инвестиции. Даже сам выбор ценовой категории становится более осознанным.

В общем, пора резюмировать все вышесказанное, а также цитируемую мной статью. Можно сказать, что, какие бы у вас ни были на самом деле убеждения относительно покупки квартиры или машины и других, материальных и нематериальных благ, нужно ориентироваться не на собственные эмоции, мнения родственников, личный опыт и знания, а на трезвый расчёт. Хорошо, если вы сами можете сделать такой расчёт. А еще лучше, если у вас есть независимый финансовый советник, который профессионально вам поможет во всём разобраться и принять правильное решение. У меня такой есть – и это не я сам. Хирург не должен сам себе ставить диагноз и делать операцию. Поэтому, ко мне обращаются даже финансовые директора и главные бухгалтера компаний. Это происходит ещё и потому, что даже самый умелый специалист в области корпоративных финансов может быть совершенно не разбирающимся в области личных финансов и может не знать, когда и каким способом он достигнет своих финансовых целей… А ты знаешь?


Записывайтесь на консультацию к Григорию Селищеву! 

Вас также может заинтересовать
Пора ли покупать доллар? Оцениваем текущую обстановку.
подробнее
Актуальные идеи от Уоррена Баффета. Идея № 2 Всеобщий страх — это друг инвестора
подробнее
Английский метод инвестирования. "Если вы хотите изменить что-то в своей жизни, вы должны брать и менять".
подробнее
Подпишитесь на наши новости
Только полезная и интересная информация
Аналитика
от экспертов
И много другой интересной информации
Roistat - 10/04