AFG - стратегия, доходность, надёжность

Инвестиции в недвижимость. Что актуально в 2017 году?

Автор статьи: Олег Анферов

Инвестиция в недвижимость является очень популярной идеей. Вопросы на эту тему постоянно звучат на семинарах и консультациях, которые проводят специалисты нашей компании. Постараемся разобраться, какие варианты инвестирования в недвижимость наиболее интересны в настоящее время.

Начнем с двух наиболее часто задаваемых вопросов:

  • Имеет ли смысл покупать квартиру исключительно с целью ее последующей сдачи в аренду?
  • Насколько прибыльны инвестиции такого рода?

Ключевым параметром любой инвестиции является доходность, которую обычно измеряют в % годовых. В данном случае мы будем рассматривать отношение годового дохода от аренды к цене самой квартиры.

На сайте Domofond.ru в разделах «Цены на недвижимость» (ссылка http://www.domofond.ru/tseny-na-nedvizhimost ) и «Отчеты» (ссылка http://www.domofond.ru/tseny-na-nedvizhimost/reports ) есть свежая информация по ценам на аренду и покупку жилья в крупных городах России. На основе этой информации получим следующую таблицу, в которой представлена средняя доходность от аренды квартиры на длительный срок для одно, двух и трехкомнатных квартир в разных городах.

Доходность от аренды квартир, в % годовых (январь 2017 года)

Обращает на себя внимание, что в Москве самая низкая доходность от аренды квартиры, что является следствием высокой стоимости квартир. По данным того же сайта Domofond.ru средняя цена продажи однокомнатной квартиры в январе 2017 года превышала 7 миллионов рублей, двухкомнатной квартиры – 10 миллионов рублей, а средняя цена продажи трехкомнатных квартир почти достигла 17 миллионов рублей. Однако чистый доход арендодателя будет несколько меньше доходности из таблицы на величину расходов, которые несет арендодатель. К таким расходам относятся НДФЛ в размере 13%, часть услуг ЖКХ, периодический ремонт квартиры и обновление мебели. Кроме того, предложение квартир для аренды постоянно увеличивается, из-за этого не всегда получается быстро найти арендаторов. Таким образом, годовая доходность в рублях оказывается на уровне доходности рублевых депозитов в банках или даже ниже. Инвесторам остается надеяться на рост цен на квартиры в будущем.

На портале госпрограмм в описании госпрограммы "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации” (сайт https://programs.gov.ru/Portal/programs/project/5 ) приведены планы по объемам ввода жилья в России на ближайшие годы.

План “Годовой объем ввода жилья в РФ” (январь 2017)

Исходя из этих данных, можно сделать вывод, что увеличение объемов ввода жилья вряд ли даст ценам на квартиры в России серьезно подрасти в ближайшие годы.

Однако, если сейчас покупка квартиры в Москве с целью сдачи в аренду выглядит менее привлекательной, чем банковский депозит, то в случае высокой инфляции ситуация может измениться на 180 градусов, ведь цена квартиры будет расти, а параметры депозита останутся без изменений. Кроме того, мы не рассматривали вариант посуточной аренды квартиры, поскольку этот требует “круглосуточного” участия арендодателя, то есть это скорее отдельный бизнес, чем инвестиция.

Теперь давайте рассмотрим варианты инвестирования в недвижимость за рубежом.

О проблемах Евросоюза, которые могут привести его к развалу, в последнее время говорят даже руководители государств Евросоюза. Так вице-канцлер и министр экономики Германии Зигмар Габриэль в своем интервью журналу Der Spiegel (сайт http://www.spiegel.de/ ) заявил, что политика "затягивания поясов" и сокращения государственных расходов может закончиться выходом из Евросоюза ключевых стран-членов и спровоцировать его развал. Помимо этого, французский премьер-министр Манюель Вальс заявил, что Евросоюзу грозит распад, если Франция и Германия не усилят работу в отдельных направлениях, передает Reuters (сайт http://www.reuters.com ). На этом фоне самым предпочтительным направлением для инвестиций в недвижимость выглядит Великобритания, в которой Палата общин британского парламента одобрила законопроект, дающий правительству полномочия начать процедуру выхода страны из Евросоюза. Недвижимость в Великобритании выглядит особенно привлекательно из-за низкого курса фунта стерлинга, который снизился из-за опасений по поводу брексита.

Инвесторов, которые сделали свой выбор в пользу недвижимости в Великобритании, привлекает несколько моментов:

Защищенность, ведь английское право считается эталонным.

Недвижимость приносит гарантированный доход в течение нескольких лет.

Выгодный курс английского фунта.

Варианты, которые пользуются спросом у инвесторов в последнее время, это:

  • Парковки в аэропортах и городах стоимостью от 20 тысяч фунтов стерлингов с гарантированной доходностью 8% годовых в течение 2 лет.
  •  Апартаменты в студенческих общежитиях в крупных городах стоимостью от 50 тысяч фунтов стерлингов с гарантированной доходностью 8% годовых в течение от 2 до иногда даже 10 лет.
  • Жилые резиденции в крупных городах стоимостью от 75 тысяч фунтов стерлингов с гарантированной доходностью 8% годовых в течение 3 лет.

При этом купить, а потом, если будет нужно, и продать недвижимость в Великобритании можно, не выезжая из России. В любом случае перед такой покупкой следует изучить особенности местного законодательства, посчитать все возможные издержки, изучить документацию, навести справки об объекте и управляющей компании.

Очевидно, что недвижимость всегда отличается от акций и облигаций своей более низкой ликвидностью, поэтому нужно, чтобы в вашем инвестиционном портфеле помимо объектов недвижимости всегда присутствовали хорошо ликвидные активы (акции, облигации), которые своим присутствием компенсируют низкую ликвидность недвижимости.

Однако, у инвесторов, желающих инвестировать в недвижимость, есть и еще одна альтернатива - зарубежные фонды недвижимости REIT`s. REIT (Real Estate Investment Trust, произносится как «риит») — компания, которая за счет коллективных инвестиций покупает недвижимое имущество или строит новый объект, управляет им, сдает в аренду.

По сравнению с классической покупкой недвижимости, REIT имеют целый ряд особенностей:

Ликвидность

Акции многих инвестиционных трастов торгуются на биржах США и Европы. Их можно купить или продать без каких-либо проблем.

Надежность

Не было ни одного случая банкротства REIT. По надежности трасты близки к гособлигациям США. Хорошим доказательством надежности REIT служит то, что их основными инвесторами являются страховые компании и пенсионные фонды.

Высокая доходность

Фонды недвижимости по доходности занимают промежуточное положение между акциями крупных компаний и облигациями.

Защита от инфляции

REIT хорошо защищают от инфляции, поскольку основной источник доходов (арендная плата) быстро подстраивается под общий уровень цен.

Волатильность

Цена акций такой компании постоянно меняется в зависимости от спроса и предложения. Она может, как расти, так и снижаться.

Диверсификация инвестиций

Такая компания может иметь множество объектов коммерческой недвижимости, которые сдает в аренду.

Низкий порог входа

Для покупки акций такого фонда часто бывает достаточно лишь тысячи долларов.

В настоящее время типичный портрет такой компании, акции которой представляют интерес для частного инвестора, выглядит примерно следующим образом:

Компания существует более 30 лет, из которых 20 лет акции компании торгуются на бирже.

Регулярно (1 раз в квартал или 1 раз в месяц) выплачивает дивиденды на уровне примерно 4% годовых.

Акции компании за последние 10 лет подрастают в среднем на 5% в год. Таким образом, с учетом дивидендов, средний годовой доход равен 9%.

REIT владеет несколькими тысячами объектов коммерческой недвижимости, которые сдает в аренду компаниям из разных областей экономики.

Компания на протяжении последних 20 лет стабильно увеличивает размер годовых дивидендов.

Хорошим инвестиционным решением является создание структурного продукта с условной защитой на такую компанию.

Это позволяет без увеличения риска повысить доходность до 10 -15% годовых, а также избежать 10% налога на дивиденды для нерезидентов США. Кроме того структурный продукт позволяет более эффективно использовать капитал. Для обеспечения максимальной надежности инвестиции такой структурный продукт целесообразно реализовывать на собственном счете клиента открытом у крупного надежного брокера.

Вас также может заинтересовать
Банковская тайна ушла в прошлое
подробнее
Наш взгляд на долгосрочные инвестиции (обзор за 1 квартал 2016 года)
подробнее
Готовь сани летом, а пенсию – в расцвете сил. Английская система инвестирования – как она позволяет решить пенсионный вопрос для разумных россиян? (Часть 1)
подробнее
Подпишитесь на наши новости
Только полезная и интересная информация
Аналитика
от экспертов
И много другой интересной информации